à l air, la météo, etc., mais aussi la nature même du bâtiment (âge, orientation, existence d un sous-sol, hauteur du bâtiment, connexion à un réseau urbain, mode et matériaux de construction, etc.), son usage (crèches, bureaux, hôpitaux, Ehpad, logements, data centers, etc.), sa localisation S ajoutent à cela « des facteurs d exposition du bâtiment, qui augmentent ou diminuent la résilience de celui-ci. L exposition du bâtiment traduit les particularités de l implantation territoriale. La présence de végétation (ou parcs) aux alentours, la position urbaine ou périurbaine et la rugosité de la zone d implantation sont des facteurs déterminants Il faut une analyse fine ! Un bâtiment peut très bien, via des procédés constructifs adaptés, être à la fois en zone inondable et résilient, par exemple ! », explicite Loïs Moulas, directeur général de l Observatoire de l immobilier durable (OID). « Tout est une question de contexte. » Pour mieux comprendre la complexité du sujet, AEW l illustre avec l exemple du risque d inondation. L investisseur a analysé un échantillon d immeubles en prenant en compte les zones inondables actuelles mesurées par l outil Nathan, mais également les zones inondables futures, à l horizon 2050, modélisées à partir du scénario RCP 8.5. Leurs projections prévoient une augmentation de 10 % des zones inondables par débordement de cours d eau aux Pays-Bas, en Belgique, en Allemagne, en France et au Royaume-Uni. Et Paris connaît un risque d inondation plus grand que Londres lorsque l on prend en compte les ouvrages de protection tels que Thames Barrier, la barrière contre les marées et les crues sur la Tamise. En région parisienne, la plupart des localisations proches de la Seine sont en effet inondables lors de crues centennales malgré un système de quatre barrages-réservoirs en amont de Paris.

Cependant, certains immeubles sont situés dans des microlocalisations moins sujettes au risque inondation en raison de leur altitude ou de la structure du bâtiment. En guise d illustration, un actif situé avenue George V à Paris, à 300 m de la Seine, est exposé à un aléa inondation, tandis qu un immeuble situé rue Raynouard (derrière la Maison de la radio, dans le 16e arrondissement), à 200 m de la Seine, ne l est pas, car il est plus en hauteur. On l aura compris la question de la résilience d un actif immobilier est complexe Et nécessite de prendre en compte à la fois les données macro et le contexte particulier. Seulement voilà, les outils manquent ! Intuitivement, la finance verte s est rapidement tournée vers les labels environnementaux. Mais, s ils sont louables à bien des égards, ils ne tiennent pour autant pas compte du risque climatique Le travail d AEW sur le sujet met en lumière l absence de corrélation entre labellisation environnementale et résilience sur le plan climatique. « Après avoir analysé les cotes de risques climatiques agrégées des 20 000 immeubles de notre échantillon ainsi que leur score associé à leur certification environnementale, ils n ont noté aucun lien marquant. Ce qui n est pas surprenant, puisque les certifications environnementales des immeubles mesurent différents facteurs et n ont pas été pensées pour mesurer des risques climatiques et autres aléas », estime l investisseur. Pourtant, AEW en est certain : il ne suffit pas de « se concentrer sur la valeur verte des immeubles certifiés, il s agit de mesurer les primes associées aux risques climatiques pour tous les immeubles existants et en développement. Une évaluation complète qui requiert une analyse détaillée de la conception de l immeuble, de son usage, de son environnement et de ses interactions avec ce dernier ».

Innovation et R&D au service de nouveaux outils Alors, de nouveaux outils sont développés par quelques acteurs du marché pour répondre à la demande des investisseurs. Le projet de recherche Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), par exemple, a développé une solution qui identifie la part de portefeuilles qui pourrait s échouer pour la seule raison que la réglementation évolue, et la chronologie de cet échouement. Des acteurs comme le Gresb, Green Soluce ou encore l Observatoire de l immobilier durable (OID) avec son tout nouvel outil Bat-ADAPT, se sont également lancés dans l aide à la décision via l analyse de data

AUSTRALIE : IMPACT DES INCENDIES SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

Au cours de l été 2019, plus de 18 millions d ha ont été ravagés par des feux de brousse, environ 1 milliard d animaux ont été carbonisés et quelque 2 500 maisons ont été détruites. Si les feux sont des phénomènes naturels, ils s intensifient à cause du changement climatique. Selon Ken Jacobs, affilié à Christie s International Real Estate et directeur général d une agence immobilière à Sydney, il est encore trop tôt pour faire une évaluation précise des dégâts causés par les incendies. « Mais, comme les feux de brousse étaient le résultat d une combinaison d événements extraordinaires et n ont pas touché les grandes villes, je ne pense pas qu ils auront un impact à plus long terme, » a-t-il déclaré.

Cependant, l agence de notation Standard & Poor s estime qu une baisse des prix des logements est tout de même à prévoir. « À la suite des incendies, les prix des logements pourraient chuter et la capacité à vendre des biens pourrait être affectée si la zone était jugée plus risquée pour les acheteurs, comme cela s est produit après les récents incendies de forêt en Californie et la crue de la rivière Brisbane dans le Queensland en 2011 », a déclaré Standard & Poor s. L intensification d aléas météorologiques pourrait faire perdre au marché immobilier 571 Mds$ en valeur d ici 2030, selon le dernier rapport de l analyste Karl Mallon et du Climate Council. // IB

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publié par AEW

Mai 2020 #165 Magazine Business Immo | 28

L ESSENTIEL DE L IMMOBILIER / GRAND ANGLE