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pratiques d exécuter les étapes préalables à toute cession immobilière (visites, audits techniques, entre autres) vont nécessairement impacter à la baisse des volumes d investissement du 2e tri- mestre, avance Magali Marton, directrice des études & recherches France chez Cushman & Wakefield. Il faudra surveiller l adoption et le déploiement de la pratique des signatures électroniques d actes authentiques, une moda- lité nouvelle qui pourrait restaurer en partie une certaine fluidité du marché. » Une reprise considérable de l activité pourrait par ailleurs intervenir sur les deux derniers trimestres de l année et porter les volumes mondiaux aux niveaux précédant l épidémie, selon Oliver Kolodseike, directeur associé études et recherche de Colliers International : « Les gouvernements et les banques centrales ont réagi plus rapidement, à une plus grande échelle qu ils ne l ont fait pendant la crise financière de 2008, et le poids mondial du capital est beaucoup plus important qu il y a dix ans ; les investisseurs voudront diversifier leurs portefeuilles. Notre modèle prévoit une reprise considérable au 2e semestre de l année après une courte récession, mais cette prévision est basée sur les prévisions actuelles d une forte reprise économique au 2e semestre et il convient de la considérer avec une certaine prudence. »

Des valeurs en danger ? Malgré la baisse des volumes investis et la perspective d une crise économique à la durée incertaine, la valorisation des actifs immobiliers a été jusqu à présent épargnée, selon 63 % des gens sondés par Savills. « Parce qu il est une classe d ac- tifs dont les structures de location et les périodes de rétention s étendent générale- ment sur plusieurs années, ainsi que de sa dépendance à des évaluations relativement

peu fréquentes, l immobilier privé a histo- riquement pris plus de temps à réagir aux chocs, avancent Bryan Reid et Yang Liu, Executive Directors chez MSCI. Toutefois, cela ne signifie pas qu il est immunisé contre ceux-ci. » Aussi, en se basant sur différents scénarios hypothétiques d analyse des dis- counted-cash-flows ainsi que du taux sans risque (risk-free rate) et des primes de risque, un modèle développé par MSCI indique les actifs immobiliers pourraient perdre de 13 à 37 % de leur valeur selon la nature des mesures d accompagnement adoptées par les propriétaires et la durée de la crise. « Bien qu une grande partie du

débat public ait jusqu à présent porté sur la perturbation potentielle à court terme des revenus, les impacts sur le cash-flow des scé- narios de report ou d annulation de loyers, tels qu ils ont été modélisés, sont relative- ment faibles, expliquent par ailleurs Bryan Reid et Yang Liu. Les réductions des prévi- sions de cash-flow à plus long terme ou les modifications du taux d actualisation ont un impact beaucoup plus important sur les résultats. » Dans ce contexte, dans une note publiée par AEW, le scénario principal retenu par la société prévoit un rendement global moyen de 4,2 % par an pour les cinq pro- chaines années, soit 70 pdb de plus que le 3,5 % par an attendu dans son scéna- rio pessimiste. « Malgré un impact négatif important sur les valeurs vénales au cours des cinq prochaines années, nous estimons toujours des rendements globaux compris entre -0,3 % et +1,0 % pour les commerces, confirme AEW. Les rendements globaux pour les marchés bureaux et logistique prime devraient être plus résilients, la moindre croissance locative étant compensée par une compression des taux, ce qui main- tient les valeurs vénales constantes dans les différents scénarios. »

Toutes les classes d actifs ne sont pas égales face à la crise Car certaines classes d actifs sont mieux outil- lées pour faire face aux dangers accompagnant l épidémie de coronavirus et à la crise qui en découle. « Il n est pas surprenant que la logistique et les actifs de santé continuent à bien se porter, 87 % et 95 % des pays respectivement ayant déclaré valorisation inchangée ou en hausse, avance par exemple le rapport de Savills. Ces

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Comment les investisseurs anticipent le volume mondial de transactions

Comment les investisseurs anticipent l évolution des valeurs

Source : Savills Research

Source : Savills Research

59 | Magazine Business Immo #165 Mai 2020

EN COUVERTURE / DÉFI N°2 : ÉVALUER LES IMPACTS DU COVID-19