Le marché locatif francilien titube, mais ne s effondre pas (encore)

À 340 300 m² sur les trois premiers mois de l année, soit une baisse de 37 %, la demande placée de bureaux en Île-de-France a enregistré l un des pires trimestres de l histoire, une part du blâme revenant évidemment à l épidémie de Covid-19 et à la crise économique qu elle engendre. Quel marché locatif retrouverons les entreprises en émergeant de leur hibernation forcée ?

Par Luc-Etienne Rouillard Lafond

Le rôle joué par le Covid-19  et les mesures de confinement qui en découlent dans la baisse de la demande placée francilienne est indéniable. La chute drastique de 63 % observée en mars n est cependant venue qu aggraver le repli déjà observé depuis le début de l année (-25 % en janvier et -21 % en février). Le segment des grandes surfaces (>5 000 m²), avec 83 000 m² placés pour seulement dix transactions, a vu sa demande être presque divisée par deux (-47 %). Le trimestre a éga- lement été difficile pour les surfaces inter- médiaires (1 000 à 5 000 m²) ainsi que les petites et moyennes surfaces (<1 000 m²), qui ont vu leur popularité auprès des pre- neurs baisser de 41 % et de 24 % respecti- vement. Et si le quartier central des affaires de Paris enregistre une stabilisation de la demande placée sur un an (96 000 m²), les autres secteurs n ont pas affiché la même résilience : La Défense a relativement bien résisté avec 21  000  m² commercialisés (-10 %), mais la chute a été vertigineuse pour la première couronne (-60 %), la deu- xième couronne (-31 %) et sur le croissant ouest (-51 %). « Les PME/TPE, faute de visi- bilité sur leur activité dans les mois à venir, et les start-up, qui craignent de ne plus pouvoir lever de fonds et travaillent en écosystème, ont pour l essentiel stoppé leurs projets, constate Marie-Laure Leclercq De Sousa, direc- trice du département agence de JLL. Sur le segment des grandes surfaces, enfin, les projets sont maintenus mais certaines grandes entre- prises attendent de voir quelle sera l évolution des valeurs locatives avant d avancer. » Devant les difficultés économiques rencon- trées par de nombreuses entreprises fran- ciliennes, une poursuite de la baisse de la consommation de bureaux est attendue aux 2e et 3e trimestres, selon Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield, ce qui pourrait impacter sen- siblement la vacance tertiaire en Île-de- France. « Selon nos premières estimations, le taux de vacance francilien pourrait rapide- ment atteindre 7  à 8 % avec, pour certains

secteurs, des taux supérieurs à 10 % comme à La Défense et sa périphérie, ou encore la partie nord (boucle et première couronne). Ce choc de l offre devrait amener à une révision des conditions locatives d ici fin 2020. » Pour autant, anticiper un marché locatif à l arrêt complet serait une erreur, selon Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Île-de-France chez CBRE  : « L activité sur les prochains mois ne sera pas nulle puisque des prises à bail continuent d être signées, y compris durant la période de confinement, notamment dans le cas de pro- jets structurants de moyen-long terme motivés par des besoins d optimisation/modernisation des bureaux. La majorité des chantiers étant actuellement à l arrêt, les retards de livrai- sons des programmes neufs/restructurés devraient amener à une hausse de la vacance relativement maîtrisée sur ces prochains mois et contenir le risque d une baisse des loyers faciaux. En revanche, dans ce contexte trou- blé, les mesures d accompagnement (20,8 % au 4e trimestre 2019  en moyenne) seront incontestablement orientées à la hausse dans les prochains mois. »

EN COUVERTURE / DÉFI N°2 : ÉVALUER LES IMPACTS DU COVID-19

« Selon nos premières estimations, le taux de vacance francilien pourrait rapidement atteindre 7 à 8 % avec, pour certains secteurs, des taux supérieurs à 10 % comme à La Défense et sa périphérie »

- Magali Marton, Cushman & Wakefield

« En région, le marché de bureau recule de 40 % » Stanislas Leborgne, directeur de CBRE analyse pour BiTV l impact de la crise sur le marché de bureau en régions. Volumes des transaction, métropoles les plus fragiles, celles qui au contraire tirent leur épingle du jeu Le point, en vidéo.

Voir la vidéo

63 | Magazine Business Immo #165 Mai 2020