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et stratégie de Primonial REIM dans une note sur la « nouvelle normalité » du bureau. La prise en compte de l obsoles- cence d usage s ajoutera à celle de l ob- solescence du bâti dans l analyse du risque des investisseurs. En attendant, les bureaux d analystes et cabinets de conseil en immobilier qui travaillent sur des hypothèses de reprise d activité restent prudents sur la vigueur de celle des marchés de bureaux. Ainsi, Barclays ajuste de 10  à 15 % les revenus locatifs bruts des foncières exposées au secteur du bureau en Europe continen- tale. «  Malgré un bon début d année pour la plupart des marchés de bureaux en Europe continentale et les loyers records enregistrés dans certains marchés CBD, nous pensons que la poursuite de la croissance des loyers est peu probable à ce stade », avance prudem- ment le bureau d analyse qui réajuste de 10 points de base le taux de capitalisation. En France, «  un repricing léger, s il avait lieu, viendrait plutôt modérer des valeurs métriques historiquement élevées et main- tiendrait l attractivité de l immobilier auprès des investisseurs sans ruiner les vendeurs  », abonde Primonial REIM.

Commerce : toujours la défiance Dans le commerce, la question de la reprise est beaucoup plus problématique. «  À long terme, nous croyons que le Covid-19 servira de catalyseur à une baisse structurelle du revenu locatif pour les bail- leurs de commerce. Tout en nous attendant

EN COUVERTURE / DÉFI N°3 : FAIRE RÉDÉMARRER L ACTIVITÉ

Face à la pandémie de Covid-19, la Chine nous redonne-t-elle espoir ?

En confinement depuis fin janvier, la Chine reprend progressivement ses activités. Les bureaux ont retrouvé 80 % de leur capacité, l activité locative est repartie à la hausse, et certains actifs sont reproposés à la vente. Selon Greg Hyland, responsable des marchés de capitaux pour l Apac : « même s il faudra du temps pour retrouver une activité complète et pour que les transactions soient effectives, il règne un certain optimisme en Chine. Les mesures prises pour combattre l épidémie commencent donc à porter leurs fruits, avec notamment deux indicateurs qui le prouvent : la consommation d énergie a rebondi, ce qui marque une reprise d activité, et nous constatons un fort rebond de l activité de private equity qui s était pratiquement tari il y a 60 jours. » Regain d optimisme aussi pour Moray Armstrong, directeur général de CBRE Singapour. « L Asie du Nord semble plus avancée dans la courbe de l épidémie et il y a certainement des signes très encourageants en Chine, à Taiwan et en Corée. Hong Kong semble aussi émerger plus rapidement ». Mais au sortir de cette crise, Moray Armstrong parie sur un changement des priorités au sein de la filière de l immobilier : « L importance accordée au bien-être au travail va augmenter et les bâtiments qui auront la capacité de certifier ce bien-être se vendront à des prix plus élevés. » //IB

à ce que l impact sur les revenus locatifs pour 2020  soit sévère et qu il se reproduise en 2021, nous pensons également que les reve- nus locatifs ne reviendront pas aux niveaux antérieurs au Covid-19, simplement parce que nous voyons un risque élevé pour un grand nombre de détaillants à cause du coro- navirus, qui pourrait avoir un impact pro- longé sur les taux d occupation, et parce que de nombreux détaillants hésiteront à payer un loyer plus élevé une fois qu ils seront habi- tués à des loyers moindres », écrit Barclays dans une note sur l immobilier européen. Les analystes ne s attendent pas à une reprise des loyers avant 2021, et encore avec un niveau inférieur de 10 % à ceux perçus en 2019. Dans la foulée, ils accé- lèrent et accentuent leurs prévisions de baisse des valeurs des actifs de commerce en Europe et anticipent une décompres- sion de 50  points de base des taux de

capitalisation, contre 10 % avant la crise du Covid-19. Natixis a également revu à la hausse ses prévisions de taux de capita- lisation de +70 pb pour les actifs « prime » du high street retail et +90  pb pour les centres commerciaux. Toutes ces prévi- sions amènent à revoir la valorisation des foncières de commerce, dont celle d Uni- bail-Rodamco-Westfield dont l objectif de cours est ramené pour Barclays à 65  par action, ou encore celui de Klépierre avec un objectif de cours à 18  /action. Logement : la résistance ou la résilience ? Le résidentiel devient le secteur le moins exposé à la crise du Covid-19  pour les analystes. Natixis anticipe une correction des prix de seulement 2,2 % cette année, après une croissance robuste de 3,3 % en 2019. Clairement une valeur refuge pour les analystes financiers. Et une convic- tion pour les investisseurs institutionnels.

« À long terme, nous croyons que Covid-19 servira de catalyseur à une baisse structurelle du revenu locatif pour les bailleurs de commerce »

- Barclays

Mai 2020 #165 Magazine Business Immo | 74