EN COUVERTURE / DÉFI N°4 : MAINTENIR L ATTRACTIVITÉ DE L IMMOBILIER
Le refuge L immobilier a souvent été perçu comme une valeur refuge en temps de crise. Placement long terme par définition, la classe d actifs présente l avantage pour les investisseurs institutionnels
comme privés d être acyclique. Pour peu que l on sache s inscrire dans le temps.
Par Gaël Thomas
Lourdement frappé par la grande crise financière, l immobilier est redevenu, ces dix dernières années, l un des pla- cements privilégiés par les zinzins friands de rendement dans un contexte de taux d inté- rêt historiquement bas. La performance globale de la classe d ac- tifs a plaidé en faveur d une augmentation de l allocation d actifs des institutionnels. Selon l indice MSCI Property France, assis sur les valeurs d expertise, l investissement immobilier dégage une performance glo- bale moyenne de près de 9 % par an sur les 22 dernières années. Il n aura connu que deux années de vaches maigres, avec des performances globales négatives en 2008 (-0,9 %) et 2009 (-1,5 %), consé- quences de la grande crise financière. L immobilier d investissement français aura mis huit ans pour retrouver des valeurs moyennes équivalente à la situation d avant la faillite de Lehman Brothers. Avec le recul, sur les dix dernières années, l immobilier d investissement en France aura généré une performance globale de 7,7 % l an.
Collectes records Les particuliers ont suivi, attirés par des rendements confortables. Pour preuve, le niveau de collecte des SCPI a signé un nouveau record l an passé : 11,4 Mds en 2019, portant leur capitalisation à plus de 65 Mds , selon les statistiques de l As- pim-IEIF. Les levées de fonds ont été abondantes ces dernières années également auprès des fonds non cotés. Selon le Capital Raising Survey 2020 publié récemment par l Inrev, les gestionnaires d investissements immobiliers ont enregistré une année record pour les capitaux levés dans le monde en 2019, atteignant un nouveau sommet de 201,3 Mds . La capacité d investissement reste conséquente. En avril 2020, Preqin recense 939 fonds actifs sur le marché, avec 297 Md$ de capitaux, dont 93 Mds$ pour les fonds à valeur ajoutée et 77 Mds$ pour les fonds opportunistes. Et l appétit pour l im- mobilier semble également intact, puisque les investisseurs ont émis 223 recherches de fonds au 1er trimestre 2020 contre 215 l an passé à la même époque.
Pour autant, le flux de capitaux commence à se tarir. Les levées de fonds immobiliers ont à nouveau baissé au 1er trimestre 2020, avec 18 Mds$ levés par 51 fonds selon les statis- tiques de Preqin. C est moitié moins qu au 1er trimestre 2019, où 83 fonds avaient levé 51 Mds$ de nouveaux capitaux. « Alors que l incertitude économique s empare des marchés du monde entier, les investisseurs continuent de concentrer leurs capitaux auprès des ges- tionnaires de fonds immobiliers les plus impor- tants et les plus établis », souligne l institut. Les allocataires privilégient les plus grands véhicules. Ainsi, un seul fonds Westbrook Real Estate Fund XI aura représenté près de 20 % du total des capitaux levés au 1er trimestre 2020, avec un closing en février de 2,5 Mds$. Ils fuient également le risque. Les fonds opportunistes n ont levé que
900 M$ au 1er trimestre 2020 selon Preqin, au profit des fonds à valeur ajoutée qui ont capté 10 Mds$ auprès de 19 véhicules.
Dynamisme du secteur immobilier Quel sera l impact de la crise du coronavirus sur les stratégies d allocation des investis- seurs institutionnels pour l immobilier ? « Il est encore trop tôt pour le dire, consent Emmanuel Chabas, responsable du dépar- tement des investissements immobiliers au sein du Crédit agricole assurances. Mais l immobilier est une classe d actifs à laquelle nous croyons toujours. » « Certains investis- seurs qui se considéraient peut-être comme sous-pondérés dans l immobilier avant la pan- démie de Covid-19 pourraient maintenant se retrouver surexposés ; et certains secteurs tels que le commerce de détail et l hôtellerie
« Nous sommes confrontés à une nouvelle réalité macroéconomique qui va sans aucun doute entraîner une période de réévaluation stratégique et de réévaluation des actifs »
- Lonneke Löwik, Inrev
77 | Magazine Business Immo #165 Mai 2020