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temps, et l enjeu sera de savoir quelle sera la relève. Mais si quelques problèmes de commer- cialisation pouvaient survenir, cela ne remet pas en cause notre modèle. »

Les nouveaux projets en voie d extinction ? Il n est pas rare de voir s écouler près d une décennie entre le moment où un promo- teur acquiert un terrain et l ouverture de son centre commercial, une période pen- dant laquelle un marché peut changer fondamentalement. « En matière de déve- loppement, entre le moment où l on décide d une opération et celui où on la réalise, il se passe entre 7 et 12 ans, voire plus, explique Ludovic Castillo. Nous devons donc avoir à l esprit, tout au long de son montage, son adaptation au moment de la sortie du pro- gramme. La grande difficulté est de ne pas être figé et d être en mesure de s adapter jusqu au dernier moment. » Aussi, Altarea Commerce dont le pipeline de développement de 317 500 m2, d une valeur potentielle de 1,7 Md au 31 décembre 2019, comprend des centres commerciaux, du commerce de flux, des retail parks et de grands pro- jets mixtes pourrait revoir certains de ses projets, mais ne souhaite en annuler ou en suspendre aucun pour le moment. « Parce que nous avons été très sélectifs dans l élaboration de notre pipeline, tous nos pro- jets sont situés dans des zones sur lesquelles nous croyons à l avenir du commerce, relate Ludovic Castillo. En fonction de l évolution de la demande au cours des prochaines années,

nous serons peut-être amenés à proposer des modifications à nos projets. En revanche, si nous devons assurément reporter les livrai- sons prévues au début de 2021 en raison des retards engendrés par l arrêt des chantiers, ces reports seront somme toute marginaux. » Pour autant, bien que les projets déjà inscrits à son agenda seront maintenus, la foncière cotée n entend pas en initier de nouveaux à court terme. D ailleurs, les promoteurs qui persévéreront devront particulièrement croire en leurs programmes et être prêts à les porter poten- tiellement pendant plusieurs années, estime Boris van Haare Heijmeijer. Pour les autres, une revue à la baisse de leurs ambitions de développement ou de leurs concepts est à prévoir : « Il est évident que les modèles des projets en cours de construction actuellement devront être revus, car il serait surprenant que beaucoup des promoteurs soient aujourd hui prêts à se lancer tête baissée dans un projet en espérant que les temps soient meilleurs dans quelques années. Je suis convaincu que beau- coup de projets dans les cartons aujourd hui ne verront pas le jour parce que les risques inhé- rents sont beaucoup trop grands. » La foncière cotée Frey, qui développe pour son propre compte des retail parks, a enre- gistré en 2019 une forte croissance de son résultat opérationnel courant (+59 %) ainsi que de son patrimoine (+30 %) et bénéfi- cie d un taux d endettement bas, avec un ratio loan to value (LTV) de 23,1 %. Pour autant, comme ses collègues promoteurs, son pipeline de développement n échappera

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« Beaucoup de projets de commerces aujourd hui dans les cartons ne verront pas le jour »

- Boris van Haare Heijmeijer, Head of Emea Retail, Cushman & Wakefield

pas à cet examen, abonde Antoine Frey, président-directeur général de la foncière éponyme : « Nous passerons en revue l inté- gralité de nos projets de façon à nous assurer que la valeur que l on crée au travers de notre développement rémunère un risque qui est plus élevé que par le passé. Quand les paramètres macroéconomiques bougent de façon violente, il faut être capable d adapter le modèle éco- nomique de son développement. Les sujets qui étaient les plus tendus en matière de bilan ris- queront donc d être ajournés ou abandonnés, c est la réalité de tous les promoteurs. » Selon Boris van Haare Heijmeijer, les pro- jets qui seront retenus pourraient cependant faire face à des problèmes de financement : « Les banques étaient déjà devenues plus réticentes à financer les projets de commerce depuis la crise de 2008, en ne débloquant généralement les fonds que lorsque 50 ou 60 % des espaces étaient précommercialisés. Selon les échos que je reçois de plusieurs pro- moteurs, leur aversion pour le financement de ce type d opération est encore plus importante aujourd hui. » Devant de tels obstacles, les pipelines de centres commerciaux devraient ainsi être constitués majoritairement d opé- rations de rénovation, de mise aux normes ou de transformations d actifs existants plu- tôt que de constructions neuves, conclut-il : « Il est permis de se poser la question : est-il encore nécessaire de construire des mètres carrés de commerce au vu de l offre impor- tante développée depuis le début des années 1980 ainsi que des changements de consom- mation observés dans les dernières années ? »

Juin 2020 #166 Magazine Business Immo | 40

EN COUVERTURE / COMMERCE, UNE REPRISE À QUITTE OU DOUBLE