valeurs. Les travaux de Béatrice Guedj pour l IEIF montrent que « l impact sur les valeurs vénales d une baisse des valeurs locatives de marché sera d amplitude variable, jusqu à 30 % et au-delà en regard de la baisse des loyers ». Dans ses prévisions, le gestionnaire d actifs AEW anticipe une baisse cumulée de 15 % des valeurs en capital pour le com- merce sur les 2020 et 2021 dans le cadre d un scénario de reprise en L. Si la reprise économique s inscrit en V, les valeurs recu- leront quand même de 12 %. Si tout le monde s accorde sur une remon- tée de la prime de risque pour le com- merce, aucun observateur ne s engage sur le niveau de correction des taux de capi- talisation qui se sont stabilisés à 4 % pour le « prime » dans les centres commerciaux et 5 % dans les retail parks. « Faute de transactions significatives, il sera difficile de recalculer les ANR au 30 juin », indique un

analyste financier. La seule référence signi- ficative pour les centres commerciaux est la concrétisation de la cession du portefeuille d Unibail-Rodamco-Westfield, dont le taux de rendement initial net ressort à 4,8 %. « Le risque d une dégringolade des ANR reste prégnant si les foncières doivent cumuler une remontée sensible des taux de capitalisation et une baisse conséquente des valeurs locatives », souligne un expert. Les investisseurs ont toujours les yeux braqués sur la Grande- Bretagne, où les valeurs des centres com- merciaux ont chuté de 50 % depuis 2014.

Défiance des investisseurs C est d ailleurs bien le problème. « Beaucoup d analystes anglo-saxons regardent ce qui se passe pour le commerce en bas de chez eux et ont tendance à le généraliser pour tout le monde ». En clair, la débandade des malls aux États-Unis pèse sur la vision du commerce en France et en Europe continentale, quand bien même le modèle n est pas tout à fait identique. Outre-Atlantique, la moitié des grands magasins en centre commercial pour- rait fermer d ici fin 2021, indique une étude de Green Street Advisors, accélérant ainsi la chute de nombreux malls. « En France, la plupart des grands magasins ont plié boutique depuis longtemps », souligne un analyste.

« Remontada » ou rebond du chat mort Reste à savoir si la vive reprise des cours des foncières cotées ces derniers jours augure une réelle « remontada » ou s inscrit davantage dans un « rebond du chat mort » (dead cat bounce) ? Une expression du jargon boursier anglo-saxon

qui veut que quand on lance un chat par la fenêtre d un immeuble, il rebondisse forcé- ment sur le sol, même s il est déjà mort. En d autres termes, un rebond sans lendemain. « Le doute est encore dans les esprits des investis- seurs et j ai peur que le secteur mette du temps à s en remettre », consent un observateur. « Plus la décote du cours de bourse par rapport à l ANR est importante, plus les doutes s ampli- fient. Le risque d une trop forte baisse alimente celui d une augmentation de capital, et donc d une dilution des actionnaires », expose Benoît Faure-Jarrosson, analyste financier chez Invest Securities. Pour autant, le cercle vicieux de ces derniers mois peut se transformer en cercle vertueux. « Même si l on peut s accorder sur le fait que les ANR 2020 pourraient être en baisse par rapport aux ANR 2019, notre opinion est que la décote actuelle intègre trop fortement ce scénario », objecte-t-on chez Gestion 21, qui parie sur un fort potentiel de rebond des foncières de centres commerciaux. Le mar- ché leur donne raison sur ces derniers jours. En témoigne la spectaculaire remontée du cours d Unibail-Rodamco-Westfield, qui a rebondi de 45 % en cinq séances. « Il n a fallu en fait qu une semaine pour constater la conjonction de plusieurs bonnes nouvelles (fina- lisation d une cession, baisse significative des taux actuariels, fréquentations des centres, écar- tant pour l instant une crise majeure, remon- tée du titre rendant moins dilutif un appel au marché). Ces éléments réduisent la probabilité d une augmentation de capital et tirent méca- niquement notre objectif de cours à la hausse », indique Invest Securities, qui a relevé son objectif de cours de 57,5 à 75 /action.

© A

do be

S to

ck -

V an

Ho pe

La semaine de l Euronext IEIF SIIC France

1995,83

2085,96

2162,9

2162,33

2248,85

2251,65

Source : IEIF

Juin 2020 #166 Magazine Business Immo | 50

EN COUVERTURE / COMMERCE, UNE REPRISE À QUITTE OU DOUBLE