des emprunts sont inversement corrélées aux prix des actifs. La forte demande peut être la conséquence de phénomènes socio- logiques tels qu induits par un mimétisme comportemental.
Mécanisme de formation des bulles Le scénario de constitution d une bulle est commun à toutes les bulles historiques et se divise en cinq actes : le déplacement, le décollage, l exubérance, l étape critique et le krach. La croissance, au départ souvent jus- tifiée, débute avec une « nouvelle opportunité » marché, innovation tech- nologique, changement politique ayant pour point commun la quête de nouvelles opportunités d investissement et de ren- dements supérieurs. En conséquence, les prix augmentent et l expansion du crédit gonfle la bulle. De fait, les investisseurs se précipitent sur le nouvel objet leur offrant l opportunité de s enrichir rapidement à des risques perçus moindres, mais en réalité plus grands à terme. Et à un certain point, les marchés cessent de croître, en général à cause d une augmenta- tion des coûts du crédit et d un tarissement de l apport d argent frais, ce qui induit que
les individus ayant investi ne sont plus aussi solvables. Cela entraîne des défaillances qui n étaient pas anticipées, qui elles-mêmes généreront du dégoût, voire du discrédit pour les objets précédemment convoités. Enfin, la panique, autoalimentée, viendra faire éclater la bulle.
Quels enseignements ? L analyse sur la dynamique des prix est naturellement discriminée par typologie d actifs. En l espèce, il apparaît que huit arrondissements parisiens, le Grand Paris, Lyon, Nantes ainsi que Bordeaux et sa métropole obtiennent le statut de bulle critique2 , et ce, quelles que soient les spé- cificités3 des appartements. En ce qui concerne les maisons, seules quelques régions montrent des signes de bulles faibles, en particulier concernant le secteur des logements de grande superficie (5 pièces et plus) : le taux de croissance des prix est plus faible que dans le secteur des appartements. On notera qu aucune région ne montre de signe de bulle au stade critique.
2 Étant donné les critères tels que définis dans l analyse.
3 Nombre de pièces.
« Huit arrondissements parisiens, le Grand Paris, Lyon, Nantes ainsi que Bordeaux et sa métropole obtiennent le statut de bulle critique, et ce, quelles que soient les spécificités des appartements »
CROISSANCE DES PRIX CRITIQUE SECTEUR DES APPARTEMENTS
Source : Données Insee, calculs iread
Bordeaux dans les bulles ? À Bordeaux, le volume de logements suit une tendance à la hausse depuis de nom- breuses années : près de 14 000 logements supplémentaires ont émergé entre 2006 et 2016. On compte +7,4 % de résidences principales supplémentaires. Le volume de résidences secondaires passe quant à lui de 2 456 unités en 2006 à 7 058 unités en 2016. Comment cela se traduit-il en termes démographiques ? Le taux de croissance annuel moyen de la population tourne autour de 4 % depuis 2006. Parmi les Bordelais, on dénombre de plus en plus de cadres4 (+17 % entre 2011 et 2016) et de chefs d entreprises5 (+27 %), individus dis- posants d un fort niveau de revenu. La disponibilité à payer croissante des indi- vidus induit une hausse de la demande, et compte tenu de l inertie de l offre à s adap- ter, cela entraîne une hausse du prix des surfaces habitables. C est donc sans grand étonnement que la ville de Bordeaux apparaît comme étant un territoire dans lequel existe une bulle sur le prix des logements. En particulier : - les logements de grande taille dans Bordeaux sont diagnostiqués comme ayant le statut de bulle critique : une des signa- tures de cette bulle est à trouver dans les prix passant de 3 144 /m² en juin 2016 à 4 112 /m² en juin dernier, soit une hausse annuelle de 9 % sur trois ans ; - les logements de petite taille dans la métropole bordelaise sont également dans une bulle de statut « critique » : de plus, le prix des appartements d une pièce aug- mente de 10 % par an entre juin 2016 et juin 2019 ; - les logements de petite taille à Bordeaux sont, quant à eux, sous-surveillance : une croissance des prix de 8 % par an sur les appartements d une pièce, et de 11 % par an sur les deux pièces.
4 Catégorie définie de l Insee telle que cadres et professions intellectuelles supérieures.
5 Catégorie définie de l Insee telle qu artisans, commerçants et chefs d entreprises.
Juillet 2020 #167 Magazine Business Immo | 18
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