INVESTISSEURS CHERCHENT LOGEMENTS POUR RELATION À LONG TERME
La vente à 1,2 Md du portefeuille Vesta reste, près de deux ans plus tard, emblématique d un retour des investisseurs sur le résidentiel français. Le regain d intérêt
n est cependant pas qu une rumeur, mais une tendance avérée et forte en faveur du logement tricolore. Un appétit que le marché peine cependant encore à sustenter.
Par Luc-Etienne Rouillard Lafond
Avec un volume d investissement dépassant les 4 Mds , l année 2018 avait signalé le retour des institutionnels sur le marché résidentiel français. La portée de cette performance peut certes être tempérée la vente du portefeuille Vesta par SNCF Immobilier à Swiss Life Asset Managers et Ampère Gestion comptait à elle seule pour 1,2 Md , mais les 3,4 Mds investis dans le logement tricolore en 2019, une année exempte de telles transactions XXL, sont venus confirmer une tendance toujours d actualité cette année, selon Jean-François Morineau, directeur général délé- gué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation & Hospitality : « Cette tendance va se confirmer puisque nous anticipons un volume d investissement de plus de 4,5 Mds sur le résidentiel malgré les deux mois d arrêts liés au coronavirus. L intérêt des insti- tutionnels et des foncières ne se dément pas, bien au contraire, et nous rencontrons beaucoup d acteurs sou- haitant entrer sur le marché. » La crise sanitaire a pu bloquer une partie du marché l existant a compté pour plus de 2 Mds sur les volumes investis en 2019 , elle a également fait bondir les ventes en Vefa, explique Christophe Volle, directeur investis- sement résidentiel et actifs gérés chez JLL : « Nous avons continué d observer un fort intérêt pour ce type d opérations et reçu beaucoup d offres pendant le confi- nement, ce qui démontre le fort intérêt des investis- seurs. Malgré le contexte très anxiogène, le résidentiel est perçu comme un secteur extrêmement attractif et dont les qualités ne font plus de doute par rapport aux autres classes d actifs. » Les compagnies d assurance, les family offices et les SCPI sont les acteurs portant le plus cette demande renouvelée, selon Jean-François Morineau : « Ces trois classes d investisseurs ont redécouvert un inté- rêt dans le résidentiel en raison de sa résilience, sa plus-value latente, la robustesse de la demande par les locataires et la stabilité de ses revenus locatifs. Et par rapport aux autres classes d actifs, où les taux de rendement se sont compressés au cours des dernières années, le résidentiel a démontré qu il demeurait stable peu importe la période, et est donc redevenu intéres- sant. » Ce profil rendement/risque très attractif, mis particulièrement en évidence par la crise sanitaire, explique évidemment le retour des investisseurs sur le marché, selon Christophe Volle, mais celui-ci
tient aussi dans certaines tendances de société : « Cet investissement se justifie également par un sous-jacent démographique porteur et, parce qu il est souvent consi- déré depuis quelques années comme socialement respon- sable, peut être mis en avant dans les politiques RSE des fonds. » Aussi, si les investisseurs domestiques sont très présents sur le marché, un intérêt croissant pour le logement français est également ressenti à l exté- rieur de nos frontières, continue-t-il : « Les investis- seurs étrangers étaient intéressés par le marché français depuis de nombreuses années, mais nous sommes davan- tage sollicités depuis quatre ou cinq ans car ils souhaitent comprendre ses fondamentaux et sa structuration. Et une fois cette pédagogie terminée, plusieurs ont investi, à l image d Aberdeen, de PGIM ou d Ivanhoé Cambridge, Bouwinvest et Greystar, qui ont lancé récemment une
plate-forme d investissement de 1 Md dédiée au rési- dentiel géré. » Une des conséquences de cet engoue- ment est cependant une compétitivité accrue sur le marché, à laquelle ce dernier peine à répondre. « Les institutionnels ont bien compris qu il fallait diversifier leur patrimoine pour mieux traverser les crises, et c est pourquoi ils souhaitent faire passer la part du résidentiel dans leurs allocations immobilières, qui est généralement de 8-10 % contre 25 % il y a 20 ans, pour remonter autour des 15 %, avance Jean-François Morineau. Mais cela suppose des volumes de logements à vendre que nous n avons pas aujourd hui en production. »
« Les plans de soutien de la filière et de l activité de promotion qui ont été rapidement mis en place permettront d avoir des volumes d investissement importants en 2020 et 2021, mais si la taille du marché était décuplée, nous pourrions trouver une demande »
- Christophe Volle, JLL
GRAND ANGLE / RELANCER LA PRODUCTION DE LOGEMENTS
23 | Magazine Business Immo #167 Juillet 2020