Malgré leur importance en matière de développement économique et d emploi, le fonctionnement des zones d activités et industrielles reste peu étudié dans la durée. Les collectivi- tés territoriales disposent de peu outils de pilotage spécifiques de ces zones souvent vieillissantes. Rien qu en Île-de-France, 550 zones d activités économiques (soit 16 000 ha de foncier) ont plus de 30 ans. Pensées et réalisées à la périphérie des villes, isolées des quartiers résidentiels, leur déqualification lente peut passer ina- perçue. Pourtant, les mêmes signaux sont souvent observables : obsolescence des actifs immobiliers, espaces publics dégra- dés, vacance de certains locaux ou rem- placement des entreprises par des activités moins pourvoyeuses d emploi... Pollution et frais dissuasifs Requalifier ces espaces permet de conci- lier la préservation des terres arables et la continuité de la production. C est aussi l occasion de ramener les activités éco- nomiques et industrielles dans les cœurs de villes pour réussir à proposer une ville mixte, durable, fonctionnelle et inclusive. Mais malgré ce potentiel évident, la muta- tion des zones d activités économiques reste rare. Le principal frein à ce type de projet ? Les enjeux de dépollution et les risques économiques associés. Les activités historiques, souvent polluantes, peuvent en effet avoir abîmé les sols et certains présentent des coûts de dépollution dis- suasifs. La maîtrise foncière, par ailleurs, est compliquée et allongée compte tenu de l éclatement des propriétaires et les coûts d éviction atteignent souvent des niveaux très élevés. Anticiper l obsolescence Face à ces difficultés, le meilleur atout à jouer pourrait bien être la connaissance du territoire. Car pour faire muter ces fon- ciers complexes, mieux vaut repérer très en amont les zones en voie d obsolescence. Quelques indicateurs simples doivent
alerter comme le taux de vacance, l évolu- tion des valeurs locatives, l âge des construc- tions ou la fréquence des mutations. À l aval, lorsqu il n a pas été possible d an- ticiper et qu il faut faire face aux coûts d acquisition foncière, accompagner la mutation sans rechercher la maîtrise fon- cière peut être une clé. Proposer aux opé- rateurs économiques en place de densifier peut relancer le territoire, dès lors que cela s accompagne d une mise à niveau des infrastructures.
Plus de résilience pour moins de friches La question de la place de la voiture doit évidemment être au cœur de la réflexion et le traitement des places de parkings doit se faire en tenant compte des réali- tés actuelles, mais aussi d une diminution probable des besoins. La requalification
Des friches à réinvestir L activité économique francilienne génère 30 % de notre PIB, et les zones d activités économiques (ZAE) sont un des leviers de ce développement. Occupant près de 450 000 ha de foncier, les ZAE ne bénéficient pourtant pas d outils de suivi et d accompagnement dédiés. Certaines, anciennes, font l objet de mutations multiples, d autres de création récente pourront apparaître comme des références mais devront anticiper les enjeux de recyclage urbain et d économie des ressources. C est un défi écologique, économique, urbanistique majeur sur lequel les aménageurs sont appelés à changer de logiciel.
EN COUVERTURE / VERS DES VILLES DURABLES ET DÉSIRABLES
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des nappes de parkings représente ainsi une formidable occasion de densifier ou de réduire l imperméabilisation des sols. C est aussi l occasion de rechercher une plus grande mixité des usages. Associer très en amont les opérateurs pri- vés peut également permettre de partager les risques et d anticiper les besoins des clients finaux. La requalification des zones d activités et friches industrielles doit enfin ser- vir à améliorer nos pratiques d aména- geurs pour ne pas fabriquer les friches de demain : protéger le foncier en privilégiant les mécanismes de démembrement lorsque cela est possible, proposer des espaces éco- nomiques intégrés aux territoires, plus résilients et réversibles, favoriser l usage de matériaux biosourcés dans les construc- tions, améliorer la desserte de ces zones pour réduire la place de la voiture.
Par Soraya Hamrioui, directrice générale adjointe
à l aménagement, Grand Paris Aménagement
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Occupé actuellement par un parking public, des entrepôts et des grandes halles, la ZAC des Ardoines, au sud-est de Vitry-sur-Seine, deviendra un quartier mixte de plus de 650 000 m² créé à horizon 2020.
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34 | Magazine Business Immo #168 Septembre 2020