À travers l occupation tem-poraire de l ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul, à Paris 14e, le projet des Grands Voisins est devenu, grâce à ses protagonistes et à l aménageur Paris & Métropole Aménagement, une opération de préfiguration d un écoquartier. L analyse de l exploitation des boutiques-ateliers qui ont ouvert en rez-de-chaussée à partir de 2017 nous apporte de nombreux ensei- gnements sur l urbanisme commercial et le futur des rez-de-chaussée actifs. Vingt-six boutiques-ateliers allant de 8 à 286 m² ont fait l objet d un appel à candidatures en 2018 au tarif initial de 18,6 /m²/mois. L idée était d expérimen- ter un principe de loyers progressifs qui augmenteraient de 8 % tous les six mois afin d approcher un prix de marché et de tester la commercialité de ce quartier. La petite taille et la diversité des espaces ont fait l objet d un fort engouement. Le travail à partir du bâti existant a conduit naturelle- ment à éviter la standardisation des espaces proposés. L orientation du projet vers l économie sociale et solidaire a encouragé
l installation de petites boutiques non fran- chisées, qui ont souvent pu tester ou déve- lopper leur modèle dans les lieux. À l inverse des développements immobiliers commerciaux traditionnels, fondés sur des lots peu divisibles, peu mutables, et destinés aux grandes enseignes, les opérateurs des Grands Voisins ont privilégié des acteurs de petite taille. Ce parti-pris supposait une commercialisation, une animation, une gestion et une communication intégrées à
Urbanisme transitoire : un nouvel outil dans la production de nos rez-de-ville
Les années écoulées ont vu l avènement de l urbanisme dit transitoire comme un nouvel outil de projet urbain et immobilier. L influence de ces expériences sur la production de la ville semble grandissante,
notamment en ce qui concerne les rez-de-chaussée, socles actifs, ou rez-de-ville. La programmation et le montage économique des projets urbains pourraient continuer à en tirer des enseignements.
EN COUVERTURE / VERS DES VILLES DURABLES ET DÉSIRABLES
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l échelle de ce bout de ville. Cette intégra- tion semble une condition de réussite d un quartier avec des rez-de-chaussée actifs. Enfin, l occupation temporaire et la gestion actuelle de ces boutiques-ateliers ont fait émerger la nécessité d un portage public ou coopératif de l ensemble, par un acteur à même de réaliser des décotes et des péré- quations nécessaires à l accueil d activités variées. Le portage intégré du socle a permis de construire des péréquations financières bénéfiques à l animation des lieux, intégrant des activités à forte plus-value urbaine, mais à faible plus-value économique. Alors que la programmation des 60 000 m2 de la ZAC prévoyait 600 m2 de commerces et d activités, l implantation transitoire d activités en rez-de-chaussée a montré leur viabilité et la pertinence de les développer de manière pérenne. Cette expé- rience de trois années a mis en lumière l at- tractivité de cette offre et la commercialité de ce quartier résidentiel, conduisant l aména- geur à décupler largement la programmation des socles actifs, jusqu à 7 480 m2. L urbanisme transitoire en rez-de-chaussée est également utile dans d autres contextes urbains. Il peut ainsi assurer l animation d un centre commercial en perte de vitesse, dans l attente de sa restructuration, à l exemple de ce que Paris Sud Aménagement a réalisé sur la dalle des Franciades à Massy. À Champigny-sur-Marne, la SPL Marne-Au-Bois utilise le transitoire pour travailler sur la commercialisation des boutiques et assurer une phase de test des acti- vités, se donnant l occasion de réaliser une revi- talisation sur mesure du centre-ville. Ces quelques exemples montrent que l ur- banisme transitoire vient nourrir des pro- grammes immobiliers avec les enjeux de la ville productive et des activités de la tran- sition. Il permet de définir de nouvelles modalités de gestion et illustre la créativité nécessaire à nos rez-de-chaussée, lesquels, fonds de scène de l espace public, sont le secret de nos rues vivantes et animées.
* En collaboration avec Paul Citron, directeur du développement, et Fanny Cottet, doctorante, Plateau urbain
Situé à Paris 14e, sur le site de l ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul, le projet des Grands Voisins propose de nouveaux usages tout en s inscrivant dans la continuité de la fabrique de la ville.
Par Simon Laisney*, directeur général - fondateur,
Plateau urbain
Septembre 2020 #168 Magazine Business Immo | 37
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