immobiliers aux dérèglements climatiques. Il s agit d abord d analyser la vulnérabilité des actifs aux risques climatiques et d en mesurer les incidences sur la valeur. Une deuxième phase consiste à programmer, planifier et chiffrer les travaux de restructuration, remédiation et atténuation nécessaires, avec l objectif de minimiser l impact sur la valeur de l actif.
Troisième pilier de performance Le risque climatique est vu sous l angle de la préservation de valeur. Il pourrait aussi être abordé sous l angle de la création de valeur, et ce quel que soit le cycle économique. Exemple avec le réemploi des matériaux de construction, initiative poussée par une trentaine de maîtres d ouvrage pour développer une véritable filière professionnelle dans la droite ligne de l économie circulaire. « L immeuble dispose d une valeur cachée, celle de sa matière première que la création d une filière du réemploi des matériaux pourrait un jour valoriser », observe Albert Malaquin. « Elle pourrait même constituer un troisième pilier de la performance de l actif derrière le rendement locatif et le rendement en capital. » Les détenteurs d actifs immobiliers ont peut-être, sans le savoir, de la valeur sous le pied.
(De gauche à droite) Patricia Savin et Marion de Marcillac, ainsi que (ci-dessous) Moriba Bengaly, Sébastien Chemouny et Loïs Moulas entourent Gaël Thomas lors de la première table ronde des 12e Assises de la valorisation immobilière.
environnementaux, mais pas totalement », consent Jean-Philippe Carmarans, directeur du département Valuation & Advisory de Cushman & Wakefield. C est avant tout une question de temporalité. Les risques climatiques sont certains, mais futurs, et ne se reflètent pas aujourd hui dans les cash flows. En revanche, la prime de risque climatique est désormais intégrée par les investisseurs. Depuis peu. « Les investisseurs rééchelonnent la grille des taux de rendement et redonnent une prime de risque plus importante pour les immeubles value added, y compris dans les marchés les plus tendus comme à Paris », souligne Albert Malaquin, à la tête d Alfa Patrimoine. Faut-il y voir la première expression d une valeur carbone ? Dans le monde financier, les investisseurs intègrent le coût du carbone (taxe ou pas taxe) et le projettent dans le temps à l aune de scénarios climatiques plus ou moins catastrophiques. Ce prix du carbone est une donnée permettant de calculer les impacts prévisibles sur la performance de leurs investissements. « Nous pourrions imaginer compléter la méthode d évaluation par l actualisation des cash flows avec une modélisation des risques climatiques », avance Jean-Philippe Carmarans. Avec ARP-Astrance, Cushman & Wakefield a développé un outil permettant de jauger la résilience des patrimoines
Novembre 2020 #170 Magazine Business Immo | 13
TABLE RONDE 1 : CONSTATS, ENJEUX ET RISQUES
Pourquoi la question du climat est-elle au cœur
des préoccupations des acteurs économiques ?
TABLE RONDE 2 : STRATÉGIES DES ACTEURS
DE L IMMOBILIER Quelles sont les
solutions mises en œuvre ? Quels seront les impacts sur la valeur de l actif ? Quels rôles pour
l expert en évaluation immobilière ?
L ESSENTIEL DE L IMMOBILIER /