du fonds de commerce, l investisseur capte toute la création de valeur réalisée, mais portera aussi tout le risque locatif. BI : Pour l utilisateur, en quoi ce type d hébergement diffère-t-il d un bail classique ? FV : D abord, il est à noter que, pour le résident, l immobilier géré permet de répondre à un besoin souvent complexe : son expérience en tant que client d un pro- jet immobilier. Pour être locataire dans le privé, monter un dossier est souvent com- pliqué, le bail est très peu flexible et la charge administrative est très lourde. Ce type de contrat de location n est pas du tout adapté à la promesse de souplesse inhé- rente à l immobilier géré. Il faut donc que nous arrivions à appliquer une flexibilité dans les baux correspondant aux nouveaux besoins. Au bail classique, nous tendons à privilégier le bail meublé, une entente de 12 mois beaucoup plus flexible offrant un préavis plus court, de 1 mois en zone ten- due plutôt que de 3 mois. Le bail mobilité peut aussi être intéressant pour un public plus précaire, par exemple les étudiants ou les jeunes actifs dont le premier emploi est un CDD. Finalement, pour un maximum de souplesse, il est possible d adopter une approche hôtelière, mais cette dernière place la pression sur le bailleur puisque ce sera à lui d assumer un plus grand risque de vacance. C est pourquoi le bon équilibre me paraît peut-être un bail d un an, renou- velable et offrant une meilleure flexibilité de rupture.
BI : Comment l épidémie de Covid-19 a-t-elle affecté votre activité ? FV : Notre modèle a fait preuve d une forte résilience pendant la crise. Dans son essence, l immobilier géré est un héberge- ment accompagné de services et offrant une communauté de vie. Le confinement a donc été vécu beaucoup moins difficilement par nos clients, qui ont moins souffert de l iso- lement. Ainsi, par exemple, 88 % des rési- dents Domitys considèrent qu habiter en résidence services seniors leur a permis de mieux vivre le confinement2. Le bien-être, la qualité de vie et le vivre ensemble sont des clés pour mieux supporter les contraintes découvertes durant le confinement et sont devenus des éléments de plus en plus atten- dus par nos clients. Nous avons aussi appris durant cette période l importance vitale d une plate-forme digitale dans l opération de résidences gérées, que nous continuerons de développer dans le futur. BI : À quels défis êtes-vous confrontés pour poursuivre votre développement ? FV : La problématique principale est très simple : trouver du foncier pour construire ces résidences. Pour développer une offre de coliving et une résidence étudiante, il faut un emplacement urbain central, parce que leur clientèle cible veut vivre en métropole dans un secteur dynamique. Moins cruciale pour les résidences seniors, cette centralité est malgré tout importante. Or, la tension
2- Étude Aegide-Domitys, juin 2020.
« Parce qu il est sous-tendu par un engagement de l exploitant
qui porte souvent le risque locatif, le résidentiel géré garantit une
rentabilité quoiqu il arrive »
foncière fait que ces terrains sont très chers. C est d ailleurs pourquoi nous essayons de construire des résidences d une certaine taille, puisqu il nous est très compliqué d équilibrer des opérations en dessous de 120 lits. À Paris et en première couronne, nous privilégions même les projets allant de 200 à 400 clés afin de développer des opérations rentables. Heureusement, le modèle géré nous offre un avantage sur cette question. Comme nous vendons à la fois un hébergement et des ser- vices, nous avons la possibilité de servir des loyers un peu plus élevés, ce qui nous permet de payer des fonciers un peu plus chers et d accéder à de meilleurs emplacements que si nous étions en résidentiel pur. En revanche, sur certains marchés comme celui de l étu- diant, nous ne pouvons pas augmenter les loyers de manière conséquente ; notre loyer moyen chez Nexity Studéa était de 620 par mois en 2019. Nous avons aussi un vrai enjeu de moderni- sation de notre parc de 124 résidences étu- diantes. Aussi, nous travaillons depuis deux ans à les faire évoluer pour qu elles correspondent davantage aux besoins des résidents, via un plan global de rénovation. Dans la même veine, nous avons par ailleurs construit, dans une démarche menée au contact d étudiants, un cahier des charges pour nos nouvelles rési- dences. Nous cherchons également à offrir de nouveaux services en parfaite adéquation avec les besoins des étudiants avec, par exemple, un partenariat avec la start-up Wizbii per- mettant une aide à l emploi étudiant ainsi qu un partenariat avec l association Aptitude, qui propose des entretiens gratuits avec des psychologues.
28 | Magazine Business Immo #170 Novembre 2020
EN COUVERTURE / UN IMMOBILIER SERVICES COMPRIS