logement locatif dédié aux familles : « Ces secteurs ont démontré leur résilience face à la crise, d abord pendant celle de 2008 et encore durant la crise sanitaire. D ailleurs, la location des appartements, même pendant l épidémie, n a pas connu de ralentissement. » En revanche, l immobilier géré n est évi- demment pas seulement une mine de ren- dement, mais porte avec lui un niveau de risque plus important, particulièrement pour ceux ayant fait le choix d internali- ser l exploitation de leurs résidences. « La plupart des opérateurs œuvrant sur un seg- ment plutôt haut de gamme, ils offriront des services, par exemple une piscine, une terrasse sur le toit ou une offre de restaura- tion plus qualitative, qui augmentent leurs coûts fixes et risquent d entamer leurs marges bénéficiaires en cas de vacance », explique Thibault Valla. Qu à cela ne tienne, la plupart des investisseurs à qui LaSalle accorde des prêts préfèrent prendre à leur compte le risque opérationnel, via leur propre plate-forme d exploitation. Selon Florence Semelin, « les investisseurs insti- tutionnels tant étrangers que domestiques se positionnent donc sur ces types d immeubles, mais les internationaux le font parfois avec des stratégies un peu différentes en fonction
de leur expérience et de la structure de leur marché. Les Anglo-Saxons ont générale- ment plutôt une vision de plate-forme : ils achètent tant les actifs que l exploitant, là où les Français ont souvent davantage une logique d acquisition d actifs, unitaires ou en portefeuilles. »
Des investisseurs à l affût de la démographie Le contexte actuel est favorable au déve- loppement d un nouveau modèle d immo- bilier géré, et les investisseurs l ont bien compris, explique Philippe Depoux : « Les tendances démographiques font tout l intérêt de cette classe d actifs parce qu elles sont pro- fondes et enjambent tous les accrocs conjonc- turels et économiques. » Une conjoncture avantageuse que confirme Florence Semelin : « Cette tendance de fond vers l immobilier géré s explique par des fonda- mentaux extrêmement attractifs, au premier rang desquels figure un sous-jacent démogra- phique très porteur. » Parmi ces évolutions sociétales influençant notre conception du logement, deux mouvements démogra- phiques se démarquent particulièrement aux yeux de Daniel While : « D abord, la création d un quatrième âge, puisque le
modèle résidentiel français a été conçu à une époque où l espérance de vie était de 65 ans. À l autre bout du spectre générationnel, un allongement de la durée de célibat, soit de l âge auquel on se marie ou auquel on a généralement son premier enfant. » Or, le marché français n offre toujours pas une proposition immobilière en adéquation avec les attentes de ces nouveaux utilisa- teurs, selon Florence Semelin : « En face de cette demande, l offre est largement défici- taire et non qualitative, dans la mesure où elle ne répond pas à la demande exprimée. Nous avons donc un déficit structurel extrê- mement important. »
Un produit en évolution « Une demande s exprime pour davantage de nouveaux usages, pour un cadre de vie qualitatif permettant les échanges et ras- surant, pour les parents d étudiants et de jeunes actifs comme pour les seniors ayant besoin d un accompagnement à ce moment de leur vie, avance Florence Semelin. Pour y répondre, les produits évoluent très forte- ment, avec un angle serviciel important, et deviennent un élément différenciant. » À titre d exemple, au moment où un nombre croissant d universités tricolores
Les résidences Kley proposent des espaces de concentration, de détente ou de coworking aux étudiants, avec une offre de logements diversifiée.
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32 | Magazine Business Immo #170 Novembre 2020
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