Solidité et pérennité de l exploitant Primonial REIM, qui s est illustré récem- ment avec l achat en Vefa de 111 logements en résidence seniors à Ivry-sur-Seine, porte beaucoup d attention à la solidité de l opé- rateur. « Quand on achète ce type d actifs, c est sur la base de baux de 10 à 12 ans en France, voire 25 à 30 ans en Allemagne, ce qui amène une vraie sécurité à long terme. À condition que l opérateur ne fasse pas défaut. Sa viabilité et sa solidité sont capitales », explique Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM. C est là que la tactique entre en jeu : le but de l investisseur est de bien placer le curseur entre les services indis- pensables et la surface suffisante pour géné- rer un bon niveau de revenus locatifs. La variable d ajustement peut se situer au niveau du loyer, l idée étant d établir un loyer suffisamment bas à l opérateur pour s assu- rer de sa pérennité, et bénéficier plus tard de marges de manœuvre pour l augmenter et valoriser encore plus l actif. Pour acheter des résidences seniors, Primonial REIM s est d ailleurs adjoint les services d un ancien directeur d exploitation de maisons de retraite, connaissant parfaitement le modèle économique de ces actifs. Pour La Française Real Estate Managers, historiquement spécialisé dans le bureau, la bascule vers les résidences seniors a néces- sité de gagner en compétence au niveau des asset managers. « Comme nous ne nous mêlons pas de l exploitation, nos asset managers ont acquis assez rapidement des compétences dans ce domaine. En plus de la compétence en interne, nous avons recours à des property managers extérieurs pour nous assister. Résultat : nous sommes en forte crois- sance, avec 14 opérations en route sur les résidences seniors », vante Philippe Depoux, nouveau président de La Française REM.
Explorer d autres pistes Sur les dernières années, les investisseurs ont tout de même tendance à vouloir capter la valeur résultant de l exploitation des rési- dences gérées. « Cela fait écho à une tendance prédite par la chaire immobilière de l Essec il y a près de dix ans, à savoir que c est le service qui fait la valeur de l immobilier, rappelle précise Sidonie Fraîche-Dupeyrat. Depuis environ 18 mois, on nous demande d explorer
d autres pistes que celle du bail commercial. » De fait, d autres modèles alternatifs émer- gent, certains à l opposé total de la doxa de l immobilier géré, tels que ceux de Gecina (Campuséa) ou Nexity (Studéa), avec leur propre filiale d exploitation de résidences étudiantes, ou Axa IM-Real Assets qui s est emparé de l opérateur de coliving Kley. « Les investisseurs à qui nous prêtons sont de plus en plus dans l optique de prendre tout le risque opérationnel, en ayant une plate-forme d ex- ploitation de résidences étudiantes de coliving ou de résidences seniors », abonde Thibault Valla Director au sein du département Debt Investment & Special Situations chez LaSalle Investment Management. Entre les deux se trouve une solution inter- médiaire : confier un mandat de gestion à une société d exploitation. « Dans ce cas, une SCV propriétaire des murs donne à bail à une société propriétaire du fonds de commerce, détenue directement ou indirectement par l investisseur. Enfin, on confie un mandat de gestion du fonds de commerce à un exploitant. La structure propriétaire du fonds de com- merce porte alors le risque locatif et social, et l opérateur mandaté est donc moins rémunéré
que dans le modèle classique », expose Sidonie Fraîche-Dupeyrat. Primonial REIM alterne entre deux modèles : celui de l opérateur locataire et celui du contrat de gestion, où l opérateur fournit l offre de services. En revanche, la société de gestion n a pas recours à des rémunérations en fonction du chiffre d af- faires réalisé par l opérateur, considérant que les clients-investisseurs n achètent pas le risque lié à la prestation de services. Reste donc à placer le curseur entre risque et bénéfice, en choisissant le modèle le plus adapté à son profil. Et ce sans perdre de vue qu en matière d immobilier géré, la qualité de services sera un élément déterminant dans la valorisation de l actif. Un critère désormais au moins aussi important que le sacro-saint « localisation, localisation et loca- lisation » érigé en critères essentiels pour un investissement immobilier. Une résidence gérée parfaitement bien située en fonction de la clientèle visée n aura pas d incident de vacance locative, au vu de la tension sur le marché résidentiel. Associé à un exploitant performant, le risque devient quasiment négligeable, et tout le monde est gagnant.
« Les investisseurs à qui nous prêtons sont de plus en plus dans l optique de prendre tout le risque opérationnel, en ayant une plate-forme d exploitation de résidences étudiantes de coliving ou de résidences seniors »
- Thibault Valla, LaSalle Investment Management
Novembre 2020 #170 Magazine Business Immo | 37
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