GRAND ANGLE / FAUT-IL ENCORE CONSTRUIRE DES BUREAUX NEUFS ?
7 % des surfaces disponibles en six mois, qui atteignent 1,6 million de m2. Surtout, ce sont près des deux tiers des immeubles de bureaux lancés qui sont en attente de locataire. Un niveau jamais atteint depuis fin 2012 et qui rappelle celui de la veille de la crise de 2008 où la vacance dépassait les 70 % de l encours de production. Plus inquiétant, sur les 340 000 m2 lancés en blanc au cours du dernier semestre, seulement 4 % soit 14 000 m2 ont été précommercialisés. « Dans un contexte inédit et troublé, les investisseurs prennent mal- gré tout 100 % du risque locatif dans 29 nouveaux chan- tiers », s inquiètent les experts de Deloitte. Faut-il y voir un maintien de la confiance des investisseurs dans l im- mobilier tertiaire ? Ou au contraire, une forme d in- conscience de ces derniers ? « In fine, c est le marché qui dictera sa vérité », confie un observateur. En attendant, le marché est impitoyable avec seule- ment 68 000 m2 précommercialisés cet été. Le reconfi- nement, même partiel et allégé, aura stoppé net tout espoir de reprise en V. Et la perspective d un redécon- finement n appelle pas à une reprise franche et massive de la demande placée dans les prochains mois à en croire les commercialisateurs. Autre indicateur à suivre, celui des opérations livrées en attente de preneurs. Le confinement a permis de décaler des livraisons et retarder l échéance pour certains bail- leurs. Parmi les quelques opérations livrées sur les six der- niers mois (250 000 m2 contre 780 000 m2 attendus), plus d une sur deux est vide. Et si l on se projette un peu dans l avenir, la situation ne devrait pas s améliorer. Le Grand Paris Crane Office Survey annonce la livrai- son de 420 000 m2 de bureaux au dernier trimestre dont 275 000 m2 sont encore à louer. « L année 2021 s annonce également historique avec 1,4 million de m2 à livrer, dispo- nibles à 57 %, soit 800 000 m2 neufs ou restructurés à la recherche de locataires », indique l étude. D ici fin 2021, plus de 1,8 million de m2 de bureaux viendront s ajouter au parc tertiaire francilien, dont 1 million à louer. « Cela reste un challenge dans un marché qui est claire- ment passé dans les mains des utilisateurs », prévient un analyste. D autant que les « courbes usuelles d absorption vont connaître des modifications, avec au mieux un phé- nomène de report mais probablement des ajustements à la baisse pour les prochaines années », prévient-on chez Deloitte. Un ajustement par les loyers semble difficile- ment évitable. Deux motifs d espoir toutefois. Le niveau des taux d intérêt permet aux opérateurs de porter plus facilement les opérations en cours et de rester fermes sur les conditions locatives. Le contexte post-Covid pourrait pousser les entreprises à privilégier la qualité à la quantité et orienter leur demande vers les immeubles neufs ou restructurés mieux à même de répondre aux nouveaux modes de travail. Paradoxalement, le risque ne serait pas tant dans l inflation de la production neuve que dans l accélération de l obsolescence du parc tertiaire existant.
de l Ouest enregistre même un record de production, à 730 000 m2. « Le niveau des mises en chantier dans l Ouest parisien n a que peu reculé malgré le contexte sanitaire et éco- nomique (-8 %) », indique la dernière édition du Grand Paris Office Crane Survey. Ainsi, huit nouveaux chantiers ont démarré pour un total de 110 000 m2. Côté livrai- son, six chantiers ont été achevés depuis fin mars, pour un total de 146 000 m2, dont les 51 000 m2 de la tour Alto à La Défense. Si l on suit le calendrier prévisionnel des opérations, 190 000 m2 supplémentaires sont atten- dus d ici la fin de l année dans l Ouest parisien, dont 130 000 m2 restent à louer. Au nord et à l est de la capitale, la production de bureaux ne ralentit pas. Bien au contraire. L encours de production atteint le niveau record de 555 000 m2, en croissance de 9 % sur six mois. Sept nouveaux chantiers ont été lancés cet été, pour un total de 145 000 m2, « le double de la moyenne historique des mises en chantiers » enregistrés sur les départements de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Les volumes partent en folie Le volume record de production neuve de bureaux inquiète plus d un professionnel en temps de crise. D autant que le niveau de la demande placée de bureau en Île-de-France s est effondré de moitié depuis le déclen- chement de la pandémie. Les premiers impacts se font ressentir sur le niveau de disponibilité des bureaux dans le Grand Paris. L étude souligne une augmentation de
CALENDRIER DES LIVRAISONS
ÉVOLUTION DES SURFACES DE BUREAUX EN CONSTRUCTION
Sources : Grecam, Explore, Étude Grand Paris Office Crane Survey, Analyse Deloitte
28 | Magazine Business Immo #171 Décembre 2020