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38Hors-Série Business Immo Mai 2020

DOSSIER : LA FILIÈRE LOGISTIQUE À L ÉPREUVE DU COVID-19

le e-commerce a franchi des paliers pour sa croissance, mais aussi sur les segments où il était en retard  », indique une note de JLL. Le e-commerce alimentaire tourne à plein régime, avec une progression de 33 % par rapport à début mars selon les données de Fox Intelligence. Mais aussi le e-commerce non alimentaire, bien que non prioritaire et en dépit de certains avatars comme la fermeture judiciaire des entrepôts Amazon, qui a connu des progressions de 10 à 20 % en Île-de-France pendant la période de confinement avec l arrivée notable des seniors jusqu à présent sous-représentés parmi les consommateurs en ligne. «  Ces nouveaux usages nés des contraintes de la crise vont lui survivre, et le volume des livrai- sons en augmentation régulière depuis 15 ans va continuer de s accélérer », pronostique le conseil en immobilier d entreprise. Face à l accroissement annoncé du volume des livraisons, sur quelles infrastructures vont pouvoir s appuyer les opérateurs ? À de rares exceptions près, la logistique urbaine s est développée en s appuyant sur le parc immobilier existant. Dès 2018, un groupe de travail de l ORIE a pointé l absence de stratégie d implan- tations logistiques dans les centres-villes, à commencer par Paris. L une des pro- positions phares de l observatoire était d intégrer systématiquement des espaces de logistique urbaine dans les opérations d aménagement d envergure. Le groupe de travail préconisait même d obliger les inves- tisseurs à intégrer dans leur programme

Accéder au rapport de Scope Ratings

«  les outils nécessaires au traitement des flux logistiques générés par les fonctions héber- gées  » pour toutes nouvelles constructions. En clair, des consignes ou points relais pour les immeubles d habitation et ter- tiaires ainsi qu une aire de livraison priva- tive pour les immeubles recevant de l acti- vité. Préconisation en vigueur dans quelques arrondissements centraux parisiens. Sur le terrain, rares sont les projets à avoir émergé. Sogaris, avec à son bord de nom- breux acteurs publics, fait figure de labora- toire R&D dans ce domaine. L un de ses programmes phares à venir l Immeuble Inversé issu du concours Réinventer Paris 2  est attendu pour 2022. Il s agit de la reconversion d un parking en silo, en plein Marais dans le quartier du Grenier Saint-Lazare, en 1  000  m2  de surfaces logis- tiques pour les commerçants voisins. Tout un symbole. «  Nous envisageons de déposer le per- mis de construire cet été  », nous confie Jonathan Sebbane, direc- teur général de Sogaris. Après Chapelle International, le même opérateur est à la manœuvre sur des projets plus conséquents. Exemple à la ZAC de Bercy-Charenton pour la réalisa- tion, aux côtés d Icade et de Poste Immo, d un programme mixte de 50 000 m2, dont 17 000 m2 de logistique urbaine. Là encore, la réponse à un appel à projets, celui de la Métropole du Grand Paris.

Accéder au rapport de l ORIE

SMALL IS BEAUTIFUL «  Tout ce qui favorise la massification des livraisons devra être bien accueilli par les villes, et notamment l installation d entrepôts plus proches, mieux insérés et écocompatibles dans les zones denses, autrement dit un urba- nisme logistique repensé et innovant permet- tant la mixité des usages et une consomma- tion foncière réduite  », plaide le think tank Terra Nova. «  Avec la crise, la logistique urbaine devient une brique indispensable de la construction de ville. Pour en faire un levier

de la transition environnementale, il faudra allier de pair une régle- mentation qui se durcit en matière de mobilité des biens et une infras- tructure immobilière localisée en ville ou proche des villes », abonde Jonathan Sebbane. Ainsi, en dépit de la crise, Sogaris maintient son enveloppe d inves- tissement de 300  M d ici 2021. Il faut reconnaître que la logis- tique urbaine attire de plus en plus les investisseurs. « Les petites unités sont plus performantes que les grandes  », souligne l agence de notation allemande Scope Ratings dans un focus sur l im-

mobilier logistique français. «  Les entre- prises de logistique sont prêtes à payer des loyers comparativement plus élevés pour les petits actifs si cela leur procure les avantages concurrentiels qu elles recherchent, compte tenu du coût relativement faible de l immobi- lier par rapport à leur base de coûts global », précise le rapport. Deux paramètres nouveaux seront égale- ment à intégrer dans le développement inexorable de la logistique urbaine. L un, attendu, sur l importance des nouvelles technologies, et en particulier de l intelli- gence artificielle dans l optimisation des opérations. «  Des discussions émergent sur le rôle que devrait prendre la technologie sur la gestion des approvisionnements urbains (robots, drones, données massives des flux de marchandises connectées avec celles de la smart city) pour la rendre plus efficace et prête à une prochaine urgence », soulève Terra Nova. L autre, plus récent, de la gestion du temps. «  Durant cette période de confinement, nous vivons avec une notion du temps différente. Les délais de livraison de colis se sont allongés et nous ne nous en sommes pas inquiétés pour autant  », observe Jérôme Libeskin. Dans le monde d après, la livraison instantanée aura-t-elle encore du sens ? Dans l affirma- tive, elle aura un prix. 

« La situation actuelle doit favoriser la construction d une logistique urbaine qui soit véritablement au service de la fabrique de la ville » Jonathan Sebbane, directeur général de Sogaris