6Hors-Série Business Immo Mai 2020

ENTRETIEN

BI : Comment le secteur de l immobilier logistique dans son ensemble a-t-il réagi ? CT : Du côté du développement, l arrêt quasi total de l activité dans certains pays a eu pour effet de ralentir l ensemble des opérations, tant au niveau des nouveaux chantiers que dans la rénovation. En Europe du Sud, les chantiers ont été mis à l arrêt avec une reprise inégale selon les pays. Les projets déjà en cours ou préloués sont sur le point d être achevés à court terme, tandis que le démarrage de nouveaux chantiers est logiquement en forte baisse. De plus, l incertitude engendrée par la pandémie et le manque de visibilité à court et moyen termes ont conduit de nombreux propriétaires à mettre en veille des projets spéculatifs planifiés, y compris ceux en phase de préconstruction. Il est en revanche trop tôt pour constater un impact significatif sur le niveau de vacance des plates-formes logistiques, les mesures gouvernementales fortes ayant pour le moment protégé les entre- prises. Dans d autres cas, certaines pra- tiques ont soutenu le taux d occupation à court terme. De mi-mars à mi-avril 2020, nos baux de courte durée ont par exemple augmenté de 40 % à l échelle mondiale par rapport à la même période en 2019, principalement pour répondre au besoin de stockage engendré par les ruptures de supply chain.

BI : Quels ont été les impacts majeurs de cette crise sanitaire sur l activité de Prologis en Europe du Sud ? CT : Comme l ensemble des entreprises, la crise sanitaire nous a obligés à plus de souplesse dans notre façon de travailler et à être encore plus vigilants à la santé et au bien-être de nos collaborateurs. Nous avons eu recours au télétravail généralisé, mais nos équipes de property management sont restées mobilisées pour poursuivre l entretien des bâti- ments et accompagner nos clients. Plus que jamais, nous devions être réactifs et aux côtés de nos clients dans ces temps difficiles. Les équipes ont fait sur ce point un travail admirable, même si tout n a pas toujours été simple. Les investisse- ments continus de ces dernières années dans les nouvelles technologies avaient permis depuis longtemps à nos équipes

d apprendre à travailler efficacement de manière collaborative et à distance. Notre plan de continuité de l activité était bien en place à travers le groupe, une vraie force pour aborder cette crise.

BI : Quels sont les drivers que vous observez précisément à l aune de votre implantation mondiale ? CT : La demande d immobilier logistique va continuer à évoluer à mesure que les comportements des consommateurs et les chaînes logistiques changent. Un des vecteurs de demande les plus notables, qui a été abondamment commenté par les médias, est ce que la recherche Prologis a appelé les « effets de stoc- kage ». Contraints de rester chez eux, les consommateurs se sont précipités vers les biens de consommation et l ali- mentation pour faire des réserves. La demande de matériel médical, de pro- duits pharmaceutiques et d équipements de protection a également largement augmenté à travers le monde. Aux États- Unis, les ventes du commerce électro- nique ont augmenté de plus de 50 % en mars (contre une tendance récente d en- viron 15 %), y compris pour des secteurs auparavant peu concernés comme l ali- mentation, qui affiche des performances considérables. Parmi les facteurs de la phase de reprise, les clients qui ont été capables de s adapter aux nouveaux modèles de comportement de consommation vont se concentrer sur la sécurisation de leur chaîne logistique, y compris en rééva- luant leurs taux de rotation des stocks. La recherche de Prologis anticipe un ajuste- ment des supply chains pour gagner en résilience plutôt qu en efficacité : une augmentation des stocks de 5 à 10 % qui devrait se traduire par une demande accrue en immobilier logistique.

BI : Dans quelle mesure peut-on dire que la logistique s est révélée une filière résiliente dans ce contexte inédit ? CT : La logistique a prouvé sa grande rési- lience, même si la filière n est pas tota- lement immunisée contre la récession. Avant tout, la crise, et particulièrement les mesures de confinement inédites ayant conduit à l arrêt de nombreux sec- teurs d activités, a rappelé à quel point

la logistique jouait un rôle essentiel dans l activité économique et sanitaire. Par ailleurs, la logistique est par nature exposée à de nombreux secteurs d acti- vités, ce qui permet de limiter l expo- sition aux secteurs les plus touchés. Le portefeuille mondial de Prologis, de près de 100 millions de m2, illustre bien cette diversité. Aucun secteur ne repré- sente plus de 15 % de nos loyers. Cette diversité et le rôle essentiel que joue la chaîne logistique dans toute création de revenus sont, pour moi, autant de fac- teurs de résilience. À l échelle globale, malgré les perturbations, 95 % de nos clients sont restés au moins partielle- ment opérationnels. Il faut ajouter à cela que contrairement à la crise de 2008, le taux de vacance de l immobilier logis- tique est très bas, à 4,6 % aux États-Unis et au-dessous de 4 % en Europe, bien en dessous des 7 % qui ont en moyenne prévalu en 2007-2008. Même si tous les acteurs ne sont pas logés à la même enseigne, le secteur au global se portait bien juste avant la crise. Je pense qu à long terme, l immobilier logistique est particulièrement bien positionné. 

« La recherche de Prologis anticipe un ajustement des supply chains pour gagner en résilience plutôt qu en efficacité : une augmentation des stocks de 5 à 10 % qui devrait se traduire par une demande accrue en immobilier logistique »