Pour autant, les institutionnels européens interrogés par Aviva Investors n attendent pas un retour de l économie à son niveau de 2019 avant le printemps ou à l été 2023. D ici là, les investisseurs seront obligés de naviguer à vue. « Les gens sont obligés de tra- vailler à domicile à cause des confinements et les gouvernements soutiennent de nombreux secteurs ; aussi, il est très difficile de savoir où nous nous situons dans le cycle économique, selon Lisette Van Doorn. Nous sommes dans une sorte de flou en ce moment, où l ancien cycle est terminé, mais le nouveau n a pas encore commencé, étant donné que nous sommes toujours dans un environnement arti- ficiel. » En attendant que l économie mon- diale se remette du choc exogène provoqué par la pandémie, les investisseurs pourraient revoir leurs priorités et rebattre en partie les cartes sur les marchés immobiliers.
La logistique et le résidentiel pour traverser l incertitude Chris Palmer, Head of illiquid assets ori- gination chez Phoenix Group, a confié à Aviva Investors que « l immobilier est une classe d actifs intéressante en ce moment », mais que le secteur « se répartit entre de belles opportunités ou des actifs que l on veut évi- ter, selon le secteur ou le locataire. » Selon les professionnels sondés par ULI et PwC, les trois typologies d actifs immobiliers les plus attractives émergent ainsi des secteurs sus- ceptibles de bénéficier de l accélération de la numérisation : les data centres, la logis- tique et les sciences de la vie. « Il y a toujours une demande pour plus de logistique, étant donné que le commerce est arrêté et que les flux logistiques ont changé », a par exemple commenté un investment manager paneu- ropéen. Outre l accélération de la croissance du e-commerce durant le confinement, l in- térêt de la classe d actifs tient dans un désé- quilibre entre l offre et la demande, selon Christian Jamison, Managing Partner chez Valor Real Estate Partners, qui s est associé récemment à QuadReal Property Group pour investir 1 Md dans des actifs de logistique urbaine en France, en Grande- Bretagne et en Allemagne : « Cette tension
Les secteurs les plus attractifs en 2021
« Le sentiment des investisseurs envers l immobilier n est pas aussi mauvais qu on pourrait le penser au vu des bas volumes de transactions observés actuellement. »
- Lisette Van Doorn, ULI Europe
entre la rareté des terrains disponibles et la demande croissante de logistique engendre une croissance des loyers. Le secteur offre ainsi une protection importante contre les crises tout en conservant la capacité de générer des rendements élevés, ce qui constitue une proposition risque/ rendement très attrayante. » Le logement locatif est également identifié comme une valeur refuge, les personnes inter- rogées par ULI et PwC citant notamment la résistance de ses revenus au cours de la der- nière année. « Si je regarde nos portefeuilles, le secteur qui n a aucun problème à payer son loyer est sans aucun doute le secteur résidentiel, estime
ainsi un gestionnaire paneuropéen. Ce secteur semble donc assez solide, et nous constatons que de nombreux investisseurs qui n y étaient pas actifs chercheront à augmenter leurs allocations en sa faveur. » Selon AEW, ces derniers trou- veront sur le secteur des taux d occupations élevés, une vacance limitée et une forte crois- sance des loyers donnant accès à des revenus stables et à faible risque, là encore en raison d un important déséquilibre offre/demande. En outre, les actifs européens « prime » offrent en moyenne des rendements de 3,25 % pour une prime de risque de 250 pb par rapport aux obligations d État, que la société voit
Source : Emerging Trends Europe survey 2021, PwC, ULI
50 | Magazine Business Immo #171 Décembre 2020
EN COUVERTURE / 2020 : LE CHOC