demeurer supérieure de 200 pb au cours des cinq prochaines années. « Au sortir de la crise, la logistique et le résidentiel continueront d être nos principaux choix, avance Hans Vrensen. Cependant, nous nous attendons également à voir des opportunités dans le commerce prime , à mesure que les valeurs s effondreront et que les loyers seront réévalués ou restructurés pour devenir plus durables. »
Le bureau doit se réinventer Dominant depuis plusieurs années les por- tefeuilles immobiliers des investisseurs 68 % des investissements en immobilier d entre- prise réalisés en 2020 dans l Hexagone , le bureau a été mis à mal par les confinements, les mesures de distanciation sociales et l adop- tion du télétravail par les entreprises. Dans un sondage réalisé en juillet, 33 % des 250 pro- fessionnels de l immobilier par le cabinet d avocats CMS Francis Lefebvre estimaient que la classe d actifs est attrayante en 2020, une baisse considérable par rapport aux 54 % enregistrés en 2019. Il n est donc pas surpre- nant que, devant l incertitude, les investisse- ments réalisés depuis janvier en France sur le secteur aient diminué de 34 %, à 11 Mds . « Je n ai pas d opinion sur la manière dont les entreprises vont utiliser leurs bureaux ni sur la façon dont cela va se passer, mais je suis certain qu il y aura des changements », a par exemple confié le responsable européen d une société d asset management d envergure internatio- nale à ULI et PwC. Aussi, 91 % des personnes interrogées pour « Emerging Trends in Real Estate Europe 2021 » pensent que le télétra- vail va gagner en popularité dans le futur, mais 71 % sont également convaincus que les sièges sociaux sont essentiels pour favoriser le développement des talents et de la culture d entreprise. Environ la moitié pensent en outre que le flex office et le coworking joue- ront un rôle accru au cours des trois à cinq prochaines années. Devant ces injonctions contradictoires, les dirigeants interrogés ont déclassé les perspectives du secteur, du
bureau de centre-ville ou de périphérie au parc d affaires en passant par l espace de coworking, derrière la majorité des autres typologies d actifs, à l exception du com- merce, des loisirs et de l hôtellerie, dont les différentes déclinaisons se trouvent en bas du classement.
Une fuite vers la sécurité... mais aussi vers la qualité En attendant que la tempête se calme et qu une certaine clarté survienne, de nouvelles considérations émergent sur l ensemble du secteur immobilier. 41 % des personnes inter- rogées par ULI et PwC se disent préoccupées par l obsolescence des actifs en 2021, contre un tiers l année dernière, et près de la moi- tié craignent que ce problème ne s aggrave au cours des cinq prochaines années. Pour y répondre, les investisseurs s intéressent plus que jamais à la qualité de leurs actifs. « Nous devons nous tourner vers l avenir, estime pour sa part Ed Dixon, Head of ESG, Real Assets, chez Aviva Investors. Les actifs et les entreprises qui ne présentent pas de solides performances
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Logistique (28)
Bureaux (56) Tous secteurs (153)
Centres commerciaux
(29)
Commerces de pied
d'immeuble (35)
Janv. 20 Scénario principal Sept. 20 Scénario principal
Sept. 20 Scénario pessimiste
Prévisions de rendements totaux « prime » (%, 2020-2024)
environnementales et sociales ne connaîtront pas forcément le même succès dans cinq ou dix ans. » Le rôle que joue l immobilier dans son envi- ronnement est ainsi devenu un élément important des stratégies immobilières des investisseurs, selon Lisette Van Doorn : « Un autre aspect important révélé par notre étude est l attention croissante portée à la valeur sociale et à l impact de l immobilier et des bâtiments sur la société. L industrie a vraiment un pas à faire pour se concentrer sur son impact social au lieu de ne considérer que les rendements financiers, une tendance que le Covid-19 a accélérée. » Un chemin que les répondants à « Emerging Trends in Real Estate 2021 » semblent généra- lement prêts à prendre. Les quatre cinquièmes prévoient ainsi que la demande en matière d impact investing augmentera au cours des trois à cinq prochaines années et 58 % ont exprimé l intention d augmenter leurs contri- butions à la valeur sociale de leur portefeuille au cours de l année à venir. « La pandémie nous rend plus enclins à pencher dans cette direction, a déclaré un investisseur institutionnel spécialiste de l infrastructure sociale. L approche consistant à se spécialiser uniquement dans les centres com- merciaux, les bureaux ou l industrie me paraît vraiment aujourd hui dépassée. » Selon Lisette Van Doorn, ces vents de changement souf- flant sur l immobilier laissent présager une transformation profonde du secteur : « Il y a évidemment beaucoup d inquiétude, mais les professionnels de l immobilier sont d un opti- misme prudent, car ils essaient de faire face à cette situation tout en avançant du mieux qu ils peuvent. Nous allons assister à de forts change- ments structurels, car une norme véritablement nouvelle va émerger. »
Sources : CBRE, OCDE, Bloomberg, AEW Recherche & Stratégie
Accéder à l étude de AEW
Accéder à l étude de Aviva Investors
52 | Magazine Business Immo #171 Décembre 2020
EN COUVERTURE / 2020 : LE CHOC