BULLES IMMOBILIÈRES : QUELS TERRITOIRES SOUS SURVEILLANCE ?
ÉTUDE
2020 : doit-on craindre l éclatement imminent d une bulle autour des prix des logements ou bien ces ressentis sont-ils simplement liés au sentiment de crainte ambiante sur fond de crise sanitaire ? Les Pr. Sornette et Kovalenko ont analysé huit régions de métropoles pour détecter l existence de bulles et diagnostiquer l état de leur avancement sur le territoire français. iread livre un décryptage de leurs recherches et propose un focus sur Bordeaux, ville dans laquelle le développement de la bulle serait « critique ».
D après l étude du Pr . Didier Sornette et du Dr . Tatyana Kovalenko, iread
MAISONS CROISSANCE DES PRIX (PAR SUPERFICIE)
Source : Données Insee, calculs iread
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les bulles immobilières dans ces régions. Le modèle utilisé, sur les données mises à dis- position par la DVF 1 entre 2014 et 2019, permet de détecter les territoires dans les- quels les dynamiques des hausses de prix sont si vives que les prix en seraient suré- valués, et par conséquent, à caractères non durables.
Quand la croissance des prix devient toxique La hausse de la valorisation d actifs immo- biliers s inscrit dans un cycle naturel de vie d un actif immobilier. Toutefois, quand subsiste un écart important et persistant entre la perception de la valeur fondamen- tale d un bien et certains déterminants éco- nomiques, la valorisation des actifs peut être amplifiée. C est cette survalorisation que l on caractérise de bulle. La formation d une bulle peut s expliquer par un déséquilibre entre offre et demande de bien. Il peut être induit par certaines configurations conjoncturelles. À titre d exemple, les variations des taux d intérêt
1 La base de données DVF (demande de valeur foncière) contient des informations sur les changements de propriétés, y compris la valeur du bien déclarée, ainsi que d autres caractéristiques, notamment notariales et cadastrales.
De l importance de la surveillance des marchés immobiliers Souvent détectées trop tardivement, les bulles immobilières sont pourtant des phénomènes fréquents qui ont des consé- quences dévastatrices sur l économie dans son ensemble. On se souvient de la crise des subprimes de 2008, née des difficul- tés de paiement des ménages américains à revenus modestes à rembourser leurs emprunts hypothécaires en croissance débridée. Si la genèse de la crise se canton- nait aux emprunts et marchés immobiliers seuls, le tremblement s est ressenti massi- vement jusque dans les marchés financiers, dû à l accroissement soudain de l aversion au risque des banques et des investisseurs. La confiance au sein du système financier a été profondément ébranlée, menant à des pertes abruptes de liquidités de mar- chés financiers et à leur quasi-paralysie sui- vies d interventions massives des banques centrales. C est pourquoi, en particulier pendant ce temps de crise, la surveillance des marchés immobiliers est cruciale. À cet effet, cette étude analyse la dynamique des prix de l immobilier résidentiel dans les huit plus grandes métropoles françaises et caractérise
17 | Magazine Business Immo #167 Juillet 2020
L ESSENTIEL DE L IMMOBILIER /