être repositionnés et offrir des opportunités de création de valeur, mais attention, uni- quement pour ceux détenus en pleine pro- priété », estime Laurent Delautre, Head of Investissement et Partner de Mata Capital. À l été 2019, il avait remporté, avec l appui d un institutionnel, deux Monoprix dans le Grand Paris pour 100 M . « Retrouver un sens » Toujours au rayon des actifs alimentaires, les supermarchés et hypermarchés de péri- phérie ont largement tiré leur épingle du jeu pendant la période de confinement. « Cette crise a permis aux Français de redécouvrir cette typologie de magasins », avance Fabrice Fubert. De là à assister à une ruée des

investisseurs sur ces opus commerciaux dont le modèle est régulièrement critiqué ? « La période de confinement a révélé l importance des supermarchés alors que les grands centres commerciaux souffriront peut-être davantage de cette redécouverte de la proximité com- merciale ou de l effet du e-commerce, répond Jean-Marc Coly, directeur général d Amu- ndi Immobilier. Dans l éventualité où nous souhaiterions acquérir des actifs de commerces, nous ciblerons le commerce de proximité ou les supermarchés de régions, autour desquels s arti- cule la vie de la population. » Et de poursuivre avec justesse : « En plus de permettre un ajus- tement des valeurs, qui s accélérera forcément, la crise a ainsi permis de retrouver un sens dans l investissement en commerce. » À défaut d un grand chamboule-tout dans l investissement retail dans le monde d après, les investisseurs devraient, a minima, réajuster leurs alloca- tions sur les classes d actifs de commerce qui génèrent désormais le plus de flux.

Fabrice Fubert, Managing Partner d Up ! Real Estate

« La prime de risque devrait s accroître, notamment

pour les acquéreurs faisant appel à l effet de levier »

Propos recueillis par Aurélien Jouhanneau

Business Immo : Une aversion des investisseurs envers la classe d actif de commerce pourrait-elle s accroître ? Fabrice Fubert : Tout à fait : cette aversion pourrait s accroître et générer une crispation des négociations et une légère hausse des taux de rendement à court et moyen termes. Dans un premier temps, la tendance est un maintien des taux de rendement observés sur les deals en cours de finalisation

(promesses signées avant Covid-19) en immobilier de commerce, voire éventuellement une légère décote de prix. Afin de limiter le risque locatif lié à la situation de pandémie et de déconfinement, la plupart des acquéreurs ont exigé et obtenu la mise en place de garantie locative (loyers et charges) pouvant aller de 6 à 48 mois en fonction des transactions afin d accepter de signer l acte authentique durant cette période dite de pandémie. Même si la politique de taux d intérêt bas demeure, une légère correction de marché pourrait avoir lieu. La prime de risque pourrait s accroître, notamment pour les acquéreurs faisant appel à l effet de levier. L exigence des banquiers devrait augmenter, que ce soit sur l étude de l opportunité d investissement et sur la demande en fonds propres pour partager le risque avec l emprunteur. En outre, la prime appliquée par les banques pourrait augmenter en fonction du profil de risque de l actif et de l emprunteur. La prime semble avoir déjà augmenté de 30 à 50 points de base en fonction du dossier. Tous ces facteurs auront pour conséquence immédiate de rendre moins aisé l accès à la dette.

BI : Qu'en est-il pour les acheteurs en fonds propres ? FF : Ces acquéreurs, de type SCPI, sont confrontés à l éventuelle annulation des loyers qui impactera le rendement des souscripteurs de parts et/ou actionnaires. L annulation d un mois ou deux de loyer pourrait impacter leur rendement a minima de -8 à -16 % sur l année 2020. Les acquéreurs en fonds propres devraient corriger leurs prix à court terme afin de prendre en compte ce risque. Actuellement, concernant les deals sous exclusivité, les acquéreurs potentiels exigent une correction de prix comprise entre 5 et 7 % afin de poursuivre les pourparlers.

BI : Quid de l évolution des taux de rendement ? FF : L aversion au risque des investisseurs devrait donc augmenter et, par conséquent, creuser l écart des taux entre les produits core sans risque et les autres catégories à risque. Le core sera encore plus privilégié dans chaque classe d actifs, mais la définition du produit core pourrait être modifiée en fonction de l évolution des modes de consommation et des contraintes sanitaires. Les taux de rendement devraient s accroître plus fortement sur les actifs dits value add et opportunistes qui seront soumis certainement à une forte augmentation du taux de vacance et des faillites de certains locataires. La clé pour les vendeurs sera la mesure du risque par l acquéreur, ce qui signifie soit d offrir une garantie locative longue afin de maintenir un taux de rendement identique, soit d accepter une hausse de la prime de risque, et donc de la décote du prix afin d obtenir une liquidité sur le marché.

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Autres Centres commerciaux Parcs d'activités commerciales Rues commerçantes

Volumes investis par type d actifs en France

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Source : Knight Frank

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53 | Magazine Business Immo #166 Juin 2020

EN COUVERTURE / COMMERCE, UNE REPRISE À QUITTE OU DOUBLE